정유년 부동산시장의 전망과 전략 김태호 한국부동산경제연구원장·서울대 도시계획학 박사 veritas@snu.ac.kr

2017년 01월 16일(월) 19:48

2016년 세계는 영국의 브렉시트 선언과 미국 트럼프 대통령 당선, 중국경제의 침체와 세계화 반대운동으로 자국이익 우선주의 정책을 강화하는 때, 우리나라 국내 사정은 대통령 탄핵, 국정 조사, 특검 등을로 국민들의 일상이 편안하지 않고 경제의 불안정, 외교, 국방 등에서 대한 우려도 증폭되고 있다.

지금 미래는 산업구조의 변화와 인구구조의 변화로 세계경제의 위기와 한치 앞을 내다보기 어려운 가장 불확실성의 100세 시대에 직면하여 있으며 우리나라는 해방이후 처음 맞는 초금리 시대에 살고 있다. 대부분 돈이 많은 사람은 효율적인 자산관리를 원하고, 돈이 없는 사람들은 자산증식과 안정적 투자를 원하며, 누구나 부자가 되고 싶어한다.

저금리 시대에 생존하기 위해서는 저축보다는 투자로 돌파구를 찾아야 한다. 무조건 저축만으로 자산을 굴리는 시대는 지나갔다. 어려운 때 일수록 미래를 더욱 적극적으로 준비해야한다. 적절한 곳에 적절한 규모의 분산투자를 함으로써 자산가치 하락을 막으며 물가상승률 대비 저금리를 극복할 방도를 누구나 찾아야 한다. 세계 여러나라의 기준 금리가 0.1-0.75%를 유지하고 있으며, 우리나라 기준금리는 1.25%로 동결하였다. 우리의 시중 은행 예금금리는 1.7%로 1억원을 맡겨야 월 이자로 12만원을 수령하여 국민저축률이 하락하고 있다.

먼저 우리나라 부동산시장의 변수와 부동산정책과 주택시장 패러다임의 변화를 살펴보고, 성공적인 가치투자 방법은 무엇이며, 올해도 부동산 시장전망 등을 중점 고찰하여 성공적 대응 방법을 찾아보고자 한다.

첫째, 부동산 시장의 변수로는 1)산업구조의 변화로 4차 산업혁명과 일자리 수명의 단축과 고용시장의 변화 2)인구구조의 변화로 저출산 고령화, 1인가구의 증가와 학령인구의 감소, 생산인구의 감소, 노인복지예산의 증대 3)고속철, 전철, 고속도로 개통 교통개선으로 지역생활권의 확대와 산업화 및 도시화 촉진 4)기후온난화 현상으로 농수산업 및 여러 산업의 영향으로 지출비용 증대 등이 예상된다.

둘째, 바람직한 부동산 정책의 변화로는 1)환경중시 정책이 인간중심에서 부동산 중심개발로 바뀌고 2)단기적 목표정책에서 장기적 목표정책으로 지향하고 3)선진국(보유세90% 거래세10%)들과 형평성에 맞게 우리나라에서도 거래세를 축소하고 보유세 비중을 강화해야 하며 4)전국토적 정책에서 개별 부동산시장 정책으로 바꾸고 5)국토청의 신설로 정권이 바뀌는 것과 관계없이 부동산정책의 일관성을 유지해야 한다.

셋째, 주택시장의 악재로는 거시경제의 불확실성과 미국의 금리인상 중장기적 인구감소와 다인 가구의 감소, 1천조원대의 국가부채와 1천300조원대의 가계부채 증가, 정부의 비정상적 주택과잉공급, 지역별 물건별 양극화 현상, 11·3 주택시장 대책으로 DTI와 LTV 강화 및 등기 후까지 분양권 전매 제한, 실업률 증가, 탄핵정국과 대선 등으로 주택시장이 더욱 불투명하다.

넷째, 이제부터 부동산 투자는 성장기 경제에서 시세차익이 아닌 침체기 경제에서는 블루오션의 성공적 가치 투자를 해야 리스크를 줄일 수 있다.

우리나라 부동산의 5가지 나침반인 저출산·저금리·저성장·고령화·고실업을 잘 인식하고, 시세차익이 아닌 상대적으로 세대불변의 성공법칙이 작용하는 수요자가 항시 대기하는 신설 초역세권과 국책사업 진행 산업단지와 신도시 택지개발로 유동 상주인구가 급증하는 주변지역의 가치투자가 유리하다.

다섯째, 우리나라 생산가능 연령인구는 2012년을 정점으로 감소하기 시작하였으며 일본은 생산가능 연령인구 1990년 정점을 찍어 1991년 집값 붕괴로 아직도 집값 원금의 60-70%가 날아가 버리고 회복이 되지않고 820만 여 채의 빈집 깡통 주택문제가 발생하였다. 스페인도 2005년 생산 가능 연령인구 정점을 찍고 2007년 집값이 붕괴되어 현재까지 회복기미가 보이지 않는다. 우리나라는 언제 집값 버블 붕괴가 일어날지 내년 대선 이후 1-2년이 고비이다.

앞으로는 거래세(취득세·등록세·교육세·농어촌특별세·상속세·증여세·양도세 등)보다는 보유세(재산세·종합토지세·종합부동산세 등)을 강화하면 건물투자보다 토지투자가 유리하다. 왜냐하면 고시지가를 기준하는 종합토지세보다 기준시가를 적용하는 건물분 재산세가 과세 표준액이 훨씬 높기 때문이다. 아파트 상가 오피스텔보다 대지 지분이 적은 전철 역세권의 단독 주택이나 신설 전철 역세권의 토지의 선호도가 높아질 전망이다.

앞으로 부동산 시장은 지역의 양극화로 일자리와 잠자리가 가까운 직주근접의 주택단지가 좋으며 불황 속에서도 교통과 교육환경이 좋고 수요자가 대기중인 강남주택의 프리미엄은 당분간 존재하고 강남의 주택가격 하락도 상대적으로 덜하여 재산과 소득의 양극화는 더욱 심화되리라고 본다.

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