-전국 3.3㎡ 당 아파트 분양가, 2009년 이후 15년 만에 시세 대비 145만원 비싸져
-올해도 건축비와 물류비, 인건비 등 원가 증가분의 반영으로 분양가 상승 기조

부동산R114가 2000년부터 전국 아파트 가격 조사를 시작한 이래 2009년 이후 15년 만에 평균 분양가격이 평균 매매시세를 역전한 것으로 나타났다. 17개 시도에서 모두 역전이 일어난 가운데 개별 지역 중 서울의 분양가 매매시세 추월은 2018년 이후 6년 만이다.

2024년 기준 전국과 서울에서의 3.3㎡ 당 평균 아파트 분양가는 각각 2,063만원과 4,820만원을 나타낸 반면, 평균 아파트 매매시세는 전국 1,918만원, 서울 4,300만원으로 조사됐다. 시세와 비교한 분양가 수준이 전국은 145만원, 서울은 520만원 비싼 수준이다. 예를 들어 국민평형인 전용면적 85㎡(33평) 기준으로 시세 대비 비교할 경우 분양가 수준이 전국은 5,000만원, 서울은 1.7억원가량 높다는 의미다.

▣ 2023년 민간택지 분양가상한제 해제 후 본격적으로 격차 좁혀

2023년 1.3대책을 통해 서울 강남3구와 용산구를 제외한 규제지역이 대부분 해제되면서 민간택지에 대한 분양가도 사실상 자율화됐다. 특히 코로나 펜데믹 이후 본격화된 금리인상과 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 여파에 따른 조달금리 증가와 급등한 건자재 가격, 인건비, 물류비 등이 반영되기 시작하면서 분양가 수준도 급격하게 오르기 시작했다.

서울 지역을 기준으로 추세를 살펴보면 2018년에는 분양가가 시세 대비 3.3㎡ 당 50만원정도 비쌌던 반면, 분양가 규제가 심화됐던 2019년 이후에는 분양가가 시세 대비 440만원 더 싸졌다. 이후의 편차(분양가-시세)는 △2020년(-1,012만원) △2021년(-1,455만원) △2022년(-643만원) △2023년(-504만원) 등으로 2021년 이후 꾸준히 편차를 좁히다가 2024년에는 2018년 이후 6년 만에 역전됐다. 분양가상한제 규제 시 청약 당첨만 되면 수억원의 차익이 발생하면서 ‘로또 분양’이 트렌드로 굳어진 바 있다. 물론 현재도 규제지역인 강남권을 중심으로 로또 청약 이슈는 유지 중이다.

▣ 전국 17개 시도 전 지역에서 분양가가 매매시세 역전

앞서 살펴본 것처럼 2024년 기준 전국 평균 아파트 분양가는 시세 대비 3.3㎡ 당 145만원, 서울이 520만원 비쌌다. 동일한 기준으로 3.3㎡ 당 분양가와 시세의 편차(분양가-시세)를 지역 별로 살펴보면 △제주(1,245만원) △울산(1,096만원) △부산(954만원) △광주(953만원) △경북(858만원) △대구(834만원) △대전(766만원) △강원(666만원) △전남(649만원) △경남(630만원) 등 주로 지방을 중심으로 17개 시도 모두에서 역전 현상이 발생했다. 특히 지방은 건축비와 조달금리 등의 원가부담이 수도권과 동반하여 급격하게 올랐지만 미분양주택이 대거 누적되면서(2024년 11월 지방 기준 5만652호) 지방지역 건설사들이 이중고에 빠진 상황이다. 지방 수요자 입장에서는 높아진 분양가에 청약통장을 쓰기 보다는, 상대적으로 저렴한 기존 아파트나 할인하는 미분양에서 내 집 마련하는 것이 더 유리해진 상황이다.

건설사들의 상황이 이러함에도 불구하고 앞으로도 분양가가 떨어질 가능성은 낮다. 분양가상한제가 적용되는 공공택지조차 작년 3월과 9월 기본형건축비 정기 고시에서 각각 3.1%, 3.3% 인상에 나서는 등 매년 큰 폭의 인상에 나서고 있기 때문이다. 게다가 최근 정치 혼란에 따른 환율 급등(원화가치 하락)에 따라 해외에서 수입하는 건축자재와 물류비 등도 상승 중인 만큼 2024년에도 전국 및 17개 시도 민간택지에서의 분양가 상승흐름은 계속될 전망이다.

/임채만 기자 jhc@kjdaily.com

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